Décret relatif à l'encadrement du niveau de certains loyers

Publié le Samedi 18 Juillet 2015

Dans les zones tendues, le législateur a entendu encadrer le niveau de fixation du loyer entre les parties lors de la conclusion du bail initial et à l'occasion de son renouvellement (article 17 de la loi du 6 juillet 1989 tel que revu par la loi ALUR)

Le loyer du logement mis en location ne peut alors excéder le loyer de référence arrêté par le préfet, chaque année, sur la base des données produites par les observatoires locaux des loyers, majoré de 20 %.

Toutefois, lorsque le logement présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort, le bailleur a la possibilité de fixer un loyer supérieur en appliquant un complément de loyer.

 

Le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, publié au Journal officiel du 12 juin 2015,  a pour objet de définir les modalités d'application de ce dispositif d'encadrement des loyers. Il précise :

  • Le périmètre géographique correspondant aux zones de tension du marché locatif
  • Les modalités de détermination des loyers de référence
  • Les modalités d'application du complément de loyer.

Entrée en vigueur :

  • Le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication.
  • L'arrêté fixant les loyers de référence  à Paris sur la base de l'OLAP, n'a pas encore été publié.

 

I- Champ d'application (article 1er du décret et 6 )

Les zones tendues visées à l’article 17-I de la loi du 6 juillet 1989, sont celles qui figurent sur la liste annexée au décret du mai 2013 relatif à la taxe sur les logements vacants.

Le présent décret prévoit que les dispositions de l'article 1er relatives au champ d’application  peuvent être modifiées par décret.

 

II- Détermination des loyers de référence (article 2 du décret)

Le décret détermine le cadre qui servira au Préfet pour prendre les arrêtés annuels relatifs au loyer de référence.

Les catégories de logement et les secteurs géographiques mentionnés sont déterminés selon les modalités suivantes :

 1° Les catégories de logement sont déterminées en fonction « au moins » de trois critères

a) des caractéristiques du logement relatives au type de location, meublée ou non meublée,

b) au nombre de pièces principales au sens de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation (c’est-à-dire destinées au séjour ou au sommeil)

c) et à l'époque de construction ;

Il s’agit d’une définition « a minima ». Il conviendra d’être vigilant sur le contenu des arrêtés préfectoraux.

 2° Les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.

 

III- Dispositions relatives au complément de loyer (article 3 du décret)

L'application d'un complément de loyer (au-delà du loyer de référence majoré) prévu au B du II de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, peut être justifiée par les caractéristiques de localisation ou de confort d'un logement.

Les caractéristiques permettant d’appliquer un complément de loyer  lorsque les conditions suivantes sont réunies :

1° Elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement. Il d’agit donc d’une définition « a contrario ».

La détermination du complément de loyer nécessite une analyse au cas par cas, en fonction des spécificités du logement.

2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;

3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.

Attention : le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés dans le bail.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. En cas d’absence de conciliation le locataire dispose de 3 mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou diminution de loyer.

 

IV- Modalités d'application de la réévaluation et de la diminution de loyer, lors du renouvellement (article 4 du décret – modification du décret du 31 août 1990)

Lorsque la détermination du montant d'un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat.

Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.